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       Le parti comuni

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Il lastrico solare

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...le risposte ai tuoi problemi condominiali

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Il proprietario del piano attico dell'immobile in cui abito possiede anche l'area soprastante. In tale veste intende vietare, sulla copertura del suo piano (che costituisce peraltro la copertura di quasi tutto l'immobile), la posa di vasche di acqua (al servizio di alcuni condomini), dei tubi che andranno a trasportare il gas metano per uso domestico e dei relativi contatori (al servizio di quasi tutti i condomini). Si desidera sapere se i condomini hanno diritto a sfruttare la superficie del tetto per i servizi di comune utilità. In caso positivo, quali azioni possono intraprendere per far valere i propri diritti?

L'uso delle parti comuni senza prevaricazioni

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In uno stabile di dieci appartamenti suddivisi in quattro piani, cinque ubicati nella parte destra della casa e cinque nella parte sinistra, con in mezzo l'unica scala a spirale, dobbiamo rifare il terrazzo a uso esclusivo del condomino dell'ultimo piano della parte sinistra che copre gli appartamenti di sinistra. Abbiamo difficoltà nella suddivisione della spesa, perché il regolamento della casa non dice nulla al riguardo. L'assemblea che ha deliberato il rifacimento del terrazzo non è stata concorde sulla divisione della spesa e a maggioranza ha deciso di far pesare i due terzi della spesa a carico dei condomini cui il lastrico solare serve. I due gruppi di condomini nel sostenere le due tesi, opposte, si richiamano ambedue all'articolo 1126 del Codice civile. Qual è la corretta suddivisione della spesa?

A chi imputare i lavori sul lastrico solare

2

Un lastrico solare è suddiviso in tre parti, ognuna in uso esclusivo a un appartamento sottostante (A, B, C). In caso di danno all'impermeabilizzazione dell'appartamento A, la spesa va ripartita: 1) un terzo a carico di A e due terzi a carico degli appartamenti sottostanti (compreso A); 2) un terzo a carico di A e due terzi a carico di tutti; 3) un terzo a carico di A, B, C (secondo superficie) e due terzi a carico di tutti?

Come dividere le spese del lastrico solare

3

La ripartizione delle spese di rifacimento dei parapetti del lastrico solare riguarda anche i proprietari dei negozi sottostanti al fabbricato? Preciso che i negozi, nel loro titolo di proprietà, vengono esclusi dal diritto di accedere al calpestio del lastrico.

I negozi concorrono ai lavori sui parapetti

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Dovendo sostituire perché usurata, la guaina di asfalto del lastrico solare di proprietà, un condomino dell'ultimo piano ha chiesto che venga installata anche la coibentazione del terrazzo. La spesa relativa a questo lavoro aggiuntivo, non necessario per gli altri condomini, a chi va imputata?

La coibentazione della terrazza "esclusiva"

5

In una palazzina c'è il lastricato solare a terrazza. I balconi del lastrico sono completi di ringhiera per un'eventuale sopraelevazione, ma non sono praticabili perché chiusi dal muretto continuo del terrazzo. Il costruttore si è riservato, con indicazione negli atti di vendita, il diritto di superficie e di sopraelevazione. Vorrei sapere se il costruttore è tenuto a partecipare alle spese condominiali, specie per quel che attiene i balconi del lastrico, e se sì a quali e in quale proporzione (impermeabilizzazione lastrico, rifacimento prospetti, pitturazione ringhiere, manutenzione vano scale, eccetera).

6

I diritti del costruttore e il concorso alle spese

In un condominio con due scale (a e b) e due lastrici solari si debbono sostenere spese per il rifacimento del lastrico solare. Il criterio di ripartizione delle spese è quello dell'articolo 1126 del Codice civile. Poiché una parte dei condomini della scala B è sottostante il lastrico in rifacimento solamente per un 10% mentre per il 90% è sottostante l'altro lastrico solare, si chiede se è equo che i condomini sottostanti il 10% paghino la loro quota per il 10% del valore millesimale della loro proprietà.

Il calcolo delle quote per i  lavori al lastrico

7

Le copertine in cotto dei parapetti che delimitano un lastrico solare a uso esclusivo - sostituite per consentire il normale gocciolamento delle acque piovane - sono da considerare come parte del lastrico solare, e quindi la spesa va divisa fra i condomini, oppure sono da considerare di proprietà esclusiva del fruitore del lastrico solare?

Il criterio delle spese per i lavori sul lastrico

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Ho acquistato un appartamento costruito da circa 20 anni su un lastrico solare di proprietà esclusiva. La copertura dell'appartamento è stata eseguita in parte a lastrico solare da me fruibile (accessibile da una scala posta nel terrazzo a livello dell'appartamento costruito) e in parte (circa un quinto) a tetto con tegole e quindi non accessibile. Le spese di manutenzione e rifacimento sono a mio carico per un terzo anche per la parte a tetto che non posso fruire?

Il regime del tetto di proprietà esclusiva

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Ho ereditato per successione un lastrico solare dove anni fa i miei genitori avevano consentito l'installazione di un'antenna televisiva a un condomino. Dovendo provvedere a lavori di manutenzione straordinaria e costruzione, in base a quali leggi e/o sentenze posso pretendere dal vicino la disattivazione dell'antenna

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Il vicino deve rimuovere l'antenna tv sul lastrico

Dopo la costruzione sul lastrico solare di 400 metri quadrati e di un terrazzo a livello di 140 metri quadrati di un appartamento di 260 metri quadrati, sono state redatte le nuove tabelle millesimali che sono in discussione per l'approvazione. La tabella per la ripartizione delle spese relative al terrazzo a livello incontra maggiori difficoltà per essere approvata in quanto, negli atti originari di vendita delle unità immobiliari è scritto: "E' escluso dalle parti comuni il lastrico solare di copertura". Come deve essere interpretata questa esclusione con riferimento a quanto disposto dagli articoli 1117, 1126 e 1127 del Codice civile?

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Il regime del lastrico a utilizzo esclusivo

Sono proprietario del terrazzo al primo piano sovrastante l'arco dei portici e confinante con un simmetrico terrazzo del palazzo contiguo. L'amministrazione sostiene che il mio terrazzo, apparentemente in buon ordine, perde in quanto la guaina è vecchia e andrebbe a suo dire rifatta, cercando altresì di responsabilizzarmi per eventuali danni. A mio parere il terrazzo, inserito nei millesimi condominiali, e trovandosi sopra l'arco dei portici che l'articolo 1117 del Codice civile indica come parti condominiali, è un lastrico solare per il quale io dovrei eventualmente concorrere per un terzo rimanendo gli altri due terzi a carico del condominio. Vorrei un vostro parere a riguardo.

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Il riparto delle spese per la terrazza a livello

Sono trascorsi 13 anni dall'ultima impermeabilizzazione del lastrico solare: nei due appartamenti e nel ballatoio del vano scale sottostanti si sono verificate delle infiltrazioni d'acqua. Nell'ultima assemblea il problema, posto all'ordine del giorno, è stato bocciato a larga maggioranza. Vorrei sapere se è possibile imporre al condominio di provvedere al rifacimento del lastrico solare, data l'assoluta necessità dei lavori.

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Infiltrazioni d'acqua e rifacimento del lastrico

Faccio riferimento alle risposte ai quesiti 5065 ("E' a carico del proprietario il rifacimento della terrazza"), pubblicato sull'Esperto risponde 48/91, e 148 ("Lastrico solare: chi sopporta i costi della pavimentazione"), pubblicato sull'Esperto risponde 2/92. Vorrei sapere dove posso trovare la sentenza 2651 del 13 novembre 1961 della Corte di cassazione e altre sentenze su questo argomento.

La cassazione sulle spese per il lastrico solare

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Abito l'attico di un condominio di quattro piani, con terrazzo sovrastante, di cui ho l'uso esclusivo, salvo il diritto degli altri condomini ad accedervi per operare sulle antenne ivi presenti, e per interventi di manutenzioni al casottino che ricovera il vano motore ascensore. Dovendo sostituire il lucernaio ammalorato e la porta dalla quale si accede al terrazzo, vorrei sapere qual è la corretta suddivisione della spesa del lucernaio tra i condomini e soprattutto se la spesa della sostituzione della porta spetti solo a me o debba essere ripartita tra tutti i condomini.

La divisione delle spese del lucernaio sul lastrico

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PER ULTERIORI INFORMAZIONI O CONSULENZE SPECIFICHE SCRIVERE ALl’indirizzo:

E-mail: prova@example.com

Nel mio condominio si rende necessario il rifacimento del lastricato, con relativa impermeabilizzazione del sottofondo, del corsello condominiale ormai fatiscente, che funge da copertura del tunnel sotterraneo di accesso ai box auto e di circa 60 box che sono allineati sul lato esterno del tunnel. Altri box sono ricavati sotto gli edifici. Contemporaneamente si deve risanare, con incanalamento delle acque e impermeabilizzazione, il muro condominiale perimetrale esterno di sostegno, che funge anche da parete di fondo dei 60 box. Gli interventi si rendono necessari a causa di infiltrazioni d'acqua, in particolare nei box, provenienti sia dal soffitto che dalla parete di fondo, che li rendono praticamente inagibili. La spesa preventivata, molto elevata, secondo quali criteri dovrà essere ripartita?

La divisione delle spese per lastrico comune e box

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Il mio box e altri 13 (costruiti nel 1963) presentano - al loro interno - infiltrazioni d'acqua con conseguente scrostamento dell'intonaco. Queste infiltrazioni provengono dal sovrastante campo da tennis che funge da tetto ai box. Il campo da tennis è sempre stato lasciato - dal 1963 - nella più completa incuria ed è, a parer nostro, la causa principale dei danni. Ora il campo da tennis verrà rimesso a nuovo dal proprietario che vuole usarlo per sè e i suoi familiari oppure concederlo a pagamento per le partite. A chi competono le spese per il ripristino del campo da tennis? Tutte al proprietario o anche a noi? Quale incidenza hanno avuto il tempo più le intemperie e l'incuria del proprietario?

La divisione delle spese per le infiltrazioni nei box

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Una pensilina a copertura del balcone all'ultimo piano del condominio può essere considerata lastrico solare? E' rilevante, ai fini della qualifica di lastrico solare, che la pensilina sia stata posta più di venti anni fa dal proprietario del balcone su cui insiste, con il consenso del condominio?

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La pensilina non equivale al lastrico solare

Il piano terra del nostro condominio ha una superficie maggiore del resto del fabbricato. La parte di lastrico del primo piano aggettante rispetto al corpo del fabbricato è inaccessibile, sfornito di parapetti e quindi inutilizzabile come terrazza. Inoltre serve esclusivamente da copertura ai locali sottostanti. Dovendo procedere al rifacimento di questo lastrico, le spese come vanno ripartite?

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La ripartizione delle spese per il lastrico solare

Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano di un condominio che ha per copertura un lastrico solare di proprietà comune. Gli sbalzi termici, nonché lo stato della costruzione determinano forti disagi che si ripetono ormai da tempo (d'estate si soffoca, d'inverno fa freddo, si rendono necessarie frequenti imbiancature dei locali eccetera). Ho sottoposto all'assemblea di condominio l'opportunità di costruire un tetto, proponendo anche di addossarmi la spesa in cambio dell'utilizzo del sottotetto come solaio. Vi è stato, da parte degli altri condomini, un diniego. Vorrei sapere se esiste un mio diritto a veder rimossi i disagi descritti e, nel caso, quali sono le condizioni da rispettare.

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L'assemblea e' un organo sovrano- Il lastrico e' modificabile con il consenso unanime

Due persone costruiscono un edificio di tre piani fuori terra. Successivamente, la costruzione viene divisa tra i due soggetti con attribuzione di quote di diverso valore (57% e 43%), mentre il lastrico solare resta in proprietà indivisa. Dopo la divisione, ciascuno dei condividenti aliena (in momenti diversi e senza la partecipazione dell'altro) il locale terreno adibito a negozio che gli era stato assegnato nella divisione. Dal momento che negli atti di vendita non si fa menzione di parti comuni nell'oggetto di trasferimento, gli acquirenti dei locali terreni possono vantare diritti sulle parti comuni dell'edificio (facciate, fondazioni, lastrico solare)?

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Le parti comuni come effetto del frazionamento

Abito in una palazzina di tre piani più attico. Il proprietario dell'attico ha la proprietà esclusiva del lastrico, che funge da tetto della palazzina e da cui si ripartono i pluviali. Ultimamente si è resa indispensabile la sostituzione dei pluviali perché otturati. Le spese sostenute devono essere ripartite in proporzione fra tutti i condomini o, essendo la terrazza usata esclusivamente da un condomino, deve essere addebitato a questi un terzo della spesa, mentre i rimanenti due terzi vanno ripartiti tra tutti i condomini?

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Le spese per i pluviali ripartite per millesimi

L'anno scorso ho acquistato un appartamento al piano attico di un edificio condominiale; a esso sono annessi una terrazza a livello e lastrico solare che costituiscono una copertura dell'appartamento, entrambi di uso esclusivo. Sulla terrazza, dal precedente proprietario, era stata realizzata, senza interpellare l'assemblea, una tettoia di canniccio con paletti agganciati con zanche alla facciata dell'appartamento e sostenuti da quattro pilastri agganciati all'interno del parapetto. Vorrei sapere se posso sostituire direttamente, senza l'assenso dell'assemblea condominiale, ponendo la spesa interamente a mio carico, l'attuale copertura della tettoia con un perlinato coibentato. Allo stesso modo, intenderei installare, sempre a mie spese, in un angolo riposto della terrazza e a ridosso della facciata dell'appartamento, una scala a chiocciola prefabbricata in ferro per accedere direttamente sul lastrico solare. Nel regolamento condominiale non esistono disposizioni particolari al riguardo e ho già ottenuto regolare autorizzazione per l'esecuzione di questi lavori dal Comune interessato.

Leciti gli interventi sulla terrazza esclusiva

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Nel mio condominio si sono eseguiti lavori di impermeabilizzazione dell'attico terrazzo. A norma di regolamento condominiale, l'attico non è calpestabile ma vi si può accedere attraverso un cancello autonomo; l'accesso è consentito solo a persone autorizzate. L'attico, posto al 6o piano, copre completamente i due appartamenti posti al 5o piano. Il costo dei lavori sull'attico terrazzo come deve essere ripartito secondo la legge?

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L'impermeabilizzazione dell'attico- Terrazzo

Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano di un condominio che ha per copertura un lastrico solare di proprietà comune. Gli sbalzi termici, nonché lo stato della costruzione, determinano forti disagi che si ripetono ormai da tempo (d'estate si soffoca, d'inverno fa freddo, si rendono necessarie frequenti imbiancature dei locali eccetera). Ho sottoposto all'assemblea di condominio l'opportunità di costruire un tetto, proponendo anche di addossarmi la spesa in cambio dell'utilizzo del sottotetto come solaio. Vi è stato, da parte degli altri condomini, un diniego. Vorrei sapere se esiste un mio diritto a veder rimossi i disagi descritti e, nel caso, quali sono le condizioni da rispettare.

L'uso delle parti comuni senza prevaricazioni

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Sono proprietaria di un appartamento così come del relativo terrazzo al piano. Questo terrazzo funge anche da copertura dell'intero condominio. La pavimentazione del terrazzo risulta essere gravemente ammalorata e deteriorata. In più punti le piastrelle si sollevano e tra gli interstizi spunta dell'erba. Ho chiesto all'amministrazione di provvedere alla sistemazione del problema. L'amministratore, una volta visionato lo stato della pavimentazione, mi ha risposto che nessuno dei proprietari sottostanti il terrazzo ha lamentato infiltrazioni d'acqua; di conseguenza sostituire la pavimentazione e quant'altro, secondo lui è un puro sfizio estetico. Vorrei sapere se la posizione assunta dall'amministratore è corretta.

Necessarie le manutenzioni del lastrico solare

26

Un balcone scoperto al 6^ piano che copre i sottostanti, per le riparazioni straordinarie può paragonarsi a un lastrico solare e quindi soggetto a riparto delle spese ai sensi dell'articolo 1126 del Codice civile? Infatti sono proprietario di un sesto piano facente parte di edificio con un balcone scoperto che serve da protezione ai sottostanti balconi. Per la sua esposizione agli agenti atmosferici ho dovuto ricostruire il pavimento a mie spese. Ora occorre ricostruirlo e ho sostenuto in condominio che in questo caso le spese vadano ripartite in base all'articolo 1126 del Codice civile. Ho ragione?

Balconi all'ultimo piano

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L'ultimo piano di un caseggiato è costituito da tre appartamenti con un soprastante lastrico solare in uso esclusivo ai medesimi. Per quanto riguarda la copertura, il regolamento recita genericamente "i costi di riparazione all'impermeabilizzazione si ripartiscono come per legge". In caso di riparazione parziale il costo va ripartito pro-quota fra tutti i proprietari o solo fra quelli degli appartamenti sottostanti la zona danneggiata?

Costi di riparazione

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In relazione al quesito n. 508 "Balconi all'ultimo piano equiparati al lastrico" pubblicato sull'Esperto risponde 9/98 desidererei sapere se l'articolo 1126 si applica anche per un balcone che copre il solo balcone al piano sottostante o solo in relazione a un balcone che funge da copertura dell'appartamento sottostante, cioè la cosiddetta "terrazza a livello". Nella citata risposta il titolo si riferisce ai balconi, mentre la risposta richiama le "terrazze a livello".

Equiparazione del balcone al lastrico

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Per la ristrutturazione delle scale interne del condominio, l'impresa appaltatrice dei lavori ha innalzato un ponteggio esterno (per sua comodità) che non previsto nel contratto di appalto e senza dare alcun preavviso ai condomini. Attraverso questo ponteggio i ladri sono penetrati nel mio appartamento asportando tutto quanto è risultato di loro interesse. Non avendo provveduto l'impresa a risarcirmi del danno subito, posso sospendere il pagamento delle rate residue che l'amministratore dello stabile mi chiederà per i lavori ormai ultimati e imputare il corrispondente importo a rimborso della maggior somma dovutami?

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Danni da infiltrazioni

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art. 1126

del C.C.