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       Le INNOVAZIONI

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...le risposte ai tuoi problemi condominiali

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Abito in un edificio di cinque piani con 12 unità immobiliari. Una parte dei condomini ha installato a proprie spese un ascensore che utilizza in via esclusiva. Alcuni inquilini ora chiedono il ricalcolo dei millesimi. E' legittima questa richiesta?

Ascensore a uso "limitato" e tabella millesimale

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In base alla legge per il superamento delle barriere architettoniche, tre condomini, nel 1995, hanno costruito, a loro spese, un ascensore esterno nel cortile condominiale con unica uscita all'interpiano terzo-quarto. Oggi un altro condomino ha la necessità di utilizzare l'ascensore ed è disposto a sostenere tutte le spese relative alla costruzione della passerella di collegamento all'interpiano secondo terzo e all'adeguamento dell'impianto elettrico. Il nuovo utilizzatore deve rimborsare una quota ai proprietari dell'ascensore? Uno dei tre proprietari dell'ascensore, invalido, ha diritto al contributo regionale previsto dalla legge 13/89. Questo diritto può essere esteso anche agli altri proprietari dell'ascensore?

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Ascensore a uso separato: così "entra" il dissenziente

Nel cortile di un condominio, composto da 30 unità abitative più un magazzino e 12 garage interrati, si vogliono realizzare alcuni posti macchina aprendo ex novo un accesso carrabile dalla strada comunale. Questo cortile è stato da sempre adibito a deposito biciclette e motorini e giochi dei bambini (e raggiunto con accesso pedonale interno). Nulla è previsto nel regolamento che lo definisce cortile. Quale maggioranza può decidere il cambio di destinazione considerando che i posti auto realizzabili sono inferiori alle unità immobiliari?

Come "destinare" il cortile a parcheggio

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Sono proprietario del terzo e ultimo piano di in un immobile nel centro storico. Il portone e il vano scale sono di esclusiva proprietà dei comproprietari dei due piani sottostanti. Per accedere al mio appartamento godo di una servitù di passaggio che risulta da rogito notarile. Ho bisogno di portare al terzo piano i tubi di acqua e gas sottotraccia e allocare i contatori relativi nel portone. Posso usufruire del portone e vano scale?

In un edificio condominiale, l'accesso al mio e a un altro appartamento, è posizionato in un atrio di proprietà comune tra me e l'altro condomino. L'atrio è delimitato da una porta sulle restanti parti comuni della quale solo noi abbiamo la chiave. Il comproprietario dell'atrio mi ha comunicato di voler aprire un altro accesso al proprio appartamento per creare due unità abitative. Posso pretendere la costituzione di una servitù onerosa di passo, o l'altro comproprietario ha diritto di eseguire la nuova opera senza riconoscermi alcunché per l'uso esclusivo della parte in comproprietà?

 Così la servitù coattiva per il passaggio dei tubi

Così le modifiche alle parti comuni

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L'assemblea condominiale di uno stabile ha deliberato di rifare la facciata, compresi i balconi a sbalzo, sostituendo le attuali inferriate esistenti con muretti in cemento armato a vista dello spessore di 12 centimetri. Per sei balconi è necessario allargare di circa 8/10 cm la soletta esistente perché, diversamente, il muretto da costruire rientrerebbe nello spazio luce della portafinestra che dà accesso al terrazzo. Questo intervento ha generato un costo aggiuntivo rispetto al preventivo generale e, pertanto, vorrei sapere se quest'ultimo, per legge, compete solo ai sei condomini interessati, oppure se va ripartito in millesimi tra tutti.

Il riparto dei costi per la soletta dei balconi

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 Le nuove unità all'interno del garage costituiscono nuove unità condominiali e, quindi, variazione al numero di condomini facenti parte del condominio. In caso di convocazione assembleare, questi devono essere convocati singolarmente o farsi rappresentare da un loro delegato?

Come considerare le nuove unità all'interno dei box

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 I contributi a favore dei portatori di handicap

In un condominio da me amministrato ci sono due scale con due ascensori ciascuna, che si fermano al piano terra. Le cantine, poste al secondo piano sotto terra, non sono raggiungibili dai condomini disabili residenti nello stabile. Si vorrebbe far continuare la corsa dell'ascensore sino al piano cantine per uno degli ascensori di ogni scala. Quali sono i passi da compiere per ottenere i contributi per la realizzazione di opere di eliminazione delle barriere architettoniche? Chi deve presentare la richiesta di risarcimento dal fondo, il condominio oppure il disabile?

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I criteri da seguire per chiudere il giroscala

In un condominio di 19 appartamenti su quattro piani, due rampe di scale, edificato da tre anni, si vorrebbe chiudere il giroscale che presenta un lato aperto per piano, con delle vetrate fisse. La chiusura risponde alla necessità di riparo dagli agenti atmosferici (pioggia, neve sui pianerottoli, temperature anche di 0 gradi), nonché per impedire l'accesso dai pianerottoli da cui ci si potrebbe introdurre facilmente sui balconi e poi negli appartamenti. Dato l'interesse generale ai lavori, nonché il fatto che ogni appartamento verrebbe valorizzato in uguale misura (fa freddo su ogni piano) ho proposto la ripartizione per millesimi di proprietà e non in base al piano di ogni appartamento. E' giusta questa interpretazione? E' possibile ripartire in parti uguali?  

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Il quorum per approvare il terreno in concessione

L'assemblea di un condominio signorile ha approvato, con la maggioranza degli intervenuti e con millesimi 630,509 favorevoli, la concessione triennale di un terreno comunale adiacente al condominio per un canone annuo di 2.016.000 lire. L'approvazione di questa spesa comporta un costo medio per ogni condomino di circa 30mila lire annue. Si chiede se l'ipotesi è configurabile come innovazione, con conseguente annullabilità della delibera e se c'è la possibilità per i dissenzienti, nel caso di delibera valida, di essere esclusi da questa spesa.

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Copertura di terrazza per ricavare dei box - Maggioranza necessaria

Abito in un palazzo con terrazza condominiale e in cui vi sono 40 condomini. La maggior parte dei proprietari vuole coprire la terrazza (per evitare le frequenti spese derivanti dalle infiltrazioni dell'acqua piovana) e, in seguito, ricavare dei box. Il numero dei box, tuttavia, sarebbe pari a 28 e, pertanto, inferiore al numero complessivo dei condomini (40), alcuni dei quali (12) dovrebbero rinunziare al box. L'opera è fattibile? Quali sono i quorum assembleari?

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 Costruzione di una terrazza - Consenso degli altri condomini

Sono proprietario di una porzione di fabbricato a uso di civile abitazione, posto al piano primo (e ultimo) con accesso esterno, da una mia proprietà. E' possibile la realizzazione di una terrazza su due lati del fabbricato, tenuto conto che al piano terra la relativa porzione di fabbricato è di un altro proprietario ed è destinata a uso uffici? La terrazza costituirebbe una copertura per l'accesso agli uffici e a una finestra degli stessi che si affaccia sulla corte di mia proprietà esclusiva. Il proprietario dell'unità a piano terra potrebbe opporsi?

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Contatori dll'acqua - Regole per l'istallazione

Per irrorare i giardini, non rigorosamente identici, annessi a ogni abitazione di un gruppo di villette bifamiliari pressoché uguali, nell'ambito di una lottizzazione, e per altri usi non potabili, si utilizza l'acqua di un pozzo privato: infatti con l'atto pubblico di acquisto si costituì <a favore degli immobili oggetto di essa vendita, verso la proporzionale sopportazione delle relative spese di manutenzione e di esercizio, il diritto di presa d'acqua per uso non potabile a carico del pozzo di proprietà della società venditrice e nella proprietà della stessa conservato>. Questo uso, allo stato, non è soggetto a nessun controllo sui consumi né su eventuali estrazioni di parassiti. A distanza di due o tre anni dall'inizio dell'utilizzo del servizio da parte dei primi residenti, per riscuotere gli importi delle bollette Enel relative al consumo del pompaggio dell'acqua, anticipate sino ad allora dal costruttore, fu fatta un'assemblea con la quale, in assenza di altri elementi in condominio oltre al pozzo, senza l'unanimità delle presenze e dei suffragi, si elesse un amministratore e si assunse che l'onere della bolletta fosse ripartito in parti uguali tra i singoli lotti, non in rapporto al consumo, la cui misurazione non era stata prevista, ma suddividendo la spesa per il numero delle unità immobiliari. In riunioni successive fu obiettato che senza le misurazioni non si garantiva la proporzionalità dei pagamenti al consumo effettivo, in contrasto con l'atto di acquisto, e si generava lassismo nei consumi mentre si prospettò la necessità, ragionevolmente fattibile, di installare contatori del consumo dell'acqua di ogni singola utenza, conguagliando i pagamenti futuri con le letture di contatore da effettuarsi con cadenza pluriennale. Le istanze non hanno sortito effetto, per cui si chiede se è legittimo e con quali passi, per quanti esigono il diritto a pagamenti proporzionali al consumo, conseguire l'intento.

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 Ristrutturazioni edilizie - Infissi

 La maggioranza per aprire la recinzione condominiale

In riferimento alla detrazione fiscale del 41% sulle ristrutturazioni edilizie, nel caso di lavori che non necessitano di alcun titolo abilitativo per l'esecuzione (sostituzione di infissi per conseguire risparmio energetico) è sufficiente allegare al modulo per il Centro di servizio delle imposte dirette una semplice autodichiarazione che indichi i lavori da eseguire?

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Una compagnia d'assicurazioni intende adibire un appartamento di proprietà, con giardino esclusivo, a ufficio aperto al pubblico. Per non creare disagio al condominio, la società vorrebbe creare un accesso autonomo con un passaggio dal giardino esclusivo. Ciò comporta la realizzazione di un'apertura sulla recinzione condominiale. Con quali maggioranze deve essere deliberata l'autorizzazione a questa apertura?

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 La procedura per dividere tre edifici in comunione

Un condominio di cinque piani comprende tre distinti ingressi, ognuno con una sua portineria e impianti separati di riscaldamento, acqua, energia elettrica, ascensore eccetera. Se tutti i condomini di uno dei tre blocchi - laterale rispetto agli altri due - intendessero separarsi dal resto del condominio, potrebbero svincolarsi dalle altre "due scale"? Il regolamento di condominio non dice nulla in proposito.

 Le regole per installare il nuovo ascensore

L'elevatore del disabile con l'"ok" del proprietario

Sono proprietaria di un appartamento in un vecchio stabile completamente ristrutturato ma privo di ascensori. Ora se ne è decisa l'installazione, anche perché fra i condomini ci sono degli invalidi. Una minoranza di condomini si rifiuta di partecipare a questa spesa perché non intende utilizzare l'ascensore. Premesso che il regolamento del condominio stabilisce che tutti i condomini devono partecipare alle spese per opere innovative, il costo dell'installazione dell'ascensore deve essere suddiviso solo fra i condomini favorevoli all'innovazione oppure tra tutti (favorevoli e non)?

Vorrei installare, avvalendomi della legge sulla eliminazione delle barriere architettoniche (ho una invalidità civile), un elevatore esterno appoggiato al fabbricato, sfruttandone le finestre. Poichè il piano terreno è proprietà altrui, l'elevatore partirebbe dalla finestra rialzata rispetto al terreno di circa 3 metri e sporgerebbe di circa 80 cm. Considerato che i proprietari del piano terreno non mi danno il permesso, vorrei sapere se ci sono possibilità di realizzare l'elevatore senza la loro autorizzazione.

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 L'esonero dalle spese dell'innovazione gravosa

Abito al primo piano di un edificio di due piani con quattro unità immobiliari. Tempo fa tre proprietari (750/1000) richiedevano, perché ultrasessantacinquenni, la costruzione ex novo di un ascensore. La mancanza di preventivi su cui discutere, le mie osservazioni sul precario stato della casa e il mio voto contrario inducevano quei condomini a rinviare ad altra riunione l'approvazione di un preventivo di spesa. La lettura di alcuni quesiti sull'Esperto risponde mi convince della possibilità, negatami dall'assemblea, di non partecipare alle spese e quindi all'utilità derivante dall'innovazione. Se è corretta la mia convinzione, come devo agire per vederla accettata? Basta manifestare il mio dissenso in assemblea, dichiarando di non voler partecipare ai vantaggi dell'innovazione o è necessario impugnare la delibera, rimettendosi al parere del giudice?

Può un condomino chiedere la rimozione di una tettoia posta sopra la finestra del piano inferiore che impedisce (o limita) la veduta fino alla base dell'edificio anche se si tratta del cortile interno?

Può un condomino installare in una soffitta e in alcune stanze di sua proprietà un'antenna cellulare o altro apparato trasmittente, senza il consenso unanime degli altri condomini?

Vivo in una mezza villetta bifamiliare unita in condominio con altro fabbricato identico, ma di un unico proprietario. Le parti comuni sono il cancello con vialetto d'ingresso e il parcheggio con quattro posti auto. Io e il mio vicino diretto vorremmo porre una copertura con intelaiatura di legno per le auto. E' possibile farlo su due posti auto, dato che il proprietario dell'altro fabbricato non è d'accordo?

 L'iter per installare l'antenna cellulare

 Non c'è nessuna tutela per la veduta verso il basso

 Parcheggi - Copertura - Innovazione

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 Posa di inferriata protettiva sul ballatoio

Sono proprietaria di un appartamento all'ultimo piano di un condominio di cinque piani. Il mio appartamento confina solo con un terrazzo condominiale (adibito esclusivamente al ricovero delle antenne) e al vano ascensore (nel quale si trova il motore dello stesso). In seguito a numerosi furti subiti negli ultimi mesi (sia dal tetto, sia dalla porta), vorrei chiudere il ballatoio con una inferriata di sicurezza dotata di un portoncino con serratura. Il tutto, ovviamente, a mie spese e con successiva e tempestiva consegna, sempre gratuita, delle chiavi del portoncino stesso all'amministratore dello stabile, ai consiglieri e ai condomini che ne facessero richiesta per comprovate ragioni di necessità. Occorre il benestare del condominio? Se sì, con quali procedure e con quale maggioranza?

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Quale maggioranza per ampliare le pensiline

Il condominio, in un'assemblea all'unanimità, ha approvato la costruzione di pensiline da collocare sopra le porte di ingresso di due appartamenti. Volendo ora prolungare lungo il muro condominiale e allargare la sporgenza delle pensiline, con l'installazione di pilastri in legno di 8 centimetri per il loro sostegno, vorrei sapere se, in seconda convocazione, per approvare questa modifica è sufficiente la presenza in assemblea del valore di 1/2 del fabbricato con il voto favorevole di 1/2 + 1 degli intervenuti, oppure se è necessaria la presenza dei 2/3 del valore del fabbricato e il voto favorevole di 1/2 dei condomini + 1. Preciso che il prolungamento sarà di circa 50/60 centimetri e la sporgenza di circa 20 centimetri per ogni pensilina rispetto a quanto già approvato. I pilastri sono necessari per il sostegno delle tettoie poiché il muro portante non riuscirebbe a sostenere il peso delle stesse.

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 Quando è innovazione il cambio d'ascensore

E' da considerarsi "Innovazione gravosa o voluttuaria" la sostituzione completa della cabina dell'ascensore in legno, attualmente regolarmente funzionante, con un'altra in alluminio anodizzato e acciaio inox più moderna, per una spesa di circa 2 milioni, considerando che l'edificio richiede annualmente, compreso il portierato, un esborso di circa un milione e mezzo?

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Quando è possibile "trasformare" la finestra

Un condomino, durante i lavori di ristrutturazione del suo appartamento, ha trasformato una piccola finestra in porta finestra. Di ciò dice di aver inviato raccomandata all'amministratore. Vorrei sapere se l'amministratore doveva portare la questione all'ordine del giorno dell'assemblea per l'approvazione.

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Quando gli alberi sono "decoro" dell'edificio

Nel mio condominio l'assemblea ha deliberato a maggioranza di rimuovere alcuni alberi del giardino comune (che abbellivano il caseggiato). La delibera è già stata eseguita. Io non ero presente all'assemblea ma avevo manifestato per iscritto il mio dissenso all'amministratore. E' legittima tale delibera dato che è stata adottata a maggioranza e non all'unanimità? Posso richiedere i danni e rifiutarmi di pagare le spese sostenute per la rimozione degli alberi?

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Quando il contributo va ai vecchi proprietari

Il condominio nel quale abito ha ricevuto, nel 2001, un contributo in base alla legge 13/89. La domanda era stata presentata al Comune di Milano nel 1992, in quanto la proprietaria di un appartamento era portatrice di handicap. In attesa dell'erogazione del contributo, il condominio ha provveduto all'anticipazione della somma per la costruzione dell'ascensore. In questi anni molti appartamenti sono stati venduti. Vorrei sapere se il contributo spetta ai vecchi proprietari che hanno a suo tempo sostenuto la spesa (o ai loro eredi), oppure ai nuovi proprietari che sono subentrati.

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Installazione di impianto tv satellitare

Dovendo sostituire l'impianto centralizzato di ricezione Tv di un condominio costituito da 42 appartamenti, alcuni condomini propongono che il nuovo impianto venga predisposto anche per la ricezione di programmi via satellite. Quale maggioranza è necessaria per la delibera? La spesa relativa deve essere ripartita in parti uguali?

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Detrazione irpef del 41% - Interventi a favore dei disabili

Per una persona disabile in sedia a rotelle si deve prevedere, nella nuova casa in costruzione, l'adeguamento del bagno e delle porte. Compete la detrazione d'imposta del 41% prevista per le ristrutturazioni? Inoltre vorrei sapere se nel caso specifico vi sono altri tipi di agevolazioni (Iva - Irpef) e la concessione di contributi particolari.

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Anello: Casella di testo: art. 1120
del C.C.