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I balconi e i frontalini

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Sono proprietario di un appartamento acquistato nel 1932, cui è annesso un balcone che si affaccia sul cortile interno. La vicinanza del balcone al transito del contrappeso dell'ascensore ne impedisce l'uso per ragioni di sicurezza e igiene. Per realizzare la copertura del balcone, è necessaria l'autorizzazione del condominio?

Copertura del balcone senza autorizzazioni

1

Nel mio condominio i balconi hanno un pavimento con piastrelle contenute in lastre di marmo di larghezza pari a 24 centimetri e spessore di 4 centimetri, che sporgono dal fronte del balcone di circa 4 centimetri con sgocciolatoio nella parte bassa. Il condominio ha deciso, oltre al rifacimento completo dell'intonaco di tutti i frontalini, la sostituzione delle sole lastre in marmo con sgocciolatoio rotto. A chi compete la spesa per queste sostituzioni parziali: ai soli proprietari dei balconi interessati alla sostituzione o a tutti i condomini indistintamente? Esistono sentenze in merito? L'amministratore ha deciso che la spesa deve essere ripartita per millesimi di proprietà. E' giusto?

Il cambio delle lastre di marmo dei balconi

2

Un appartamento al piano attico ha il terrazzo a livello che per una parte insiste sui vani sottostanti e per una parte è aggettante sulla proiezione dei balconi; sostanzialmente è un balcone annesso al terrazzo. Ho letto che questa superficie viene definita cornicione balconato e che va assimilata ai balconi sia per la manutenzione ordinaria che per quella straordinaria. Di recente si è manifestata umidità nella parte inferiore del cornicione balconato. Il proprietario del terrazzo a livello, invitato a provvedere, vorrebbe rifare tutta la pavimentazione del terrazzo coinvolgendo il condominio. Faccio rilevare che il cornicione balconato ha pendenza inversa al terrazzo a livello, e quindi il punto di infiltrazione è bene localizzato. Come vanno ripartite le spese?

Gli oneri per la riparazione della terrazza a livello

3

Nel quesito 3382 ("Su chi gravano i lavori di manutenzione dei balconcini"), pubblicato sull'Esperto risponde 70/2000) non è stato sufficientemente chiarito se al proprietario del piano di calpestio competono le spese per la pavimentazione del balcone e se al proprietario del piano sottostante (cui il balcone funge da copertura e da naturale prosecuzione del solaio di copertura) spettano le spese per il rifacimento degli intonaci o quant'altro previsto.

I criteri di riparto delle opere sul balcone

4

Nel condominio dove abito si deve procedere alla manutenzione straordinaria dei balconi. Per la ripartizione delle spese, alcuni condomini ritengono di poter applicare l'articolo 1125 del Codice civile; altri, ritenendo che le solette dei balconi siano un bene esclusivo di chi ha la possibilità di fruirne, sono dell'opinione che ciascun condomino debba pagare il ripristino del proprio balcone. Chi ha ragione? Chi è responsabile in caso di danni arrecati dalla caduta di calcinacci dalla parte inferiore dei balconi: i singoli proprietari o il condominio?

I criteri di spesa per i lavori ai balconi

5

Occupo un appartamento al primo piano in una palazzina di tre livelli, i cui balconi (per l'ala che mi riguarda) sovrastano l'ingresso principale. Sul davanzale del mio balcone, che ho adeguatamente recintato, ho posto dei vasi di fiori. Da qualche tempo la coinquilina del piano immediatamente superiore mi invita a togliere alcuni vasi per stendere i propri panni. Qual è la normativa che regola questa materia?

6

Il diritto ai vasi di fiori sui balconi esclusivi

Il soffitto del mio balcone, che costituisce il piano di calpestio dell'appartamento del piano di sopra, presenta evidenti danni causati da infiltrazioni d'acqua. Essendo l'intero fabbricato coperto da assicurazione, è possibile chiedere il risarcimento dei danni alla compagnia assicuratrice? Se non fosse possibile, la ripartizione delle spese derivanti dalle infiltrazioni deve avvenire fra tutti i condomini o solo fra il condomino del piano di sopra e quello del piano di sotto?

Infiltrazioni d'acqua: come dividere le spese

7

In riferimento alle risposte ai quesiti 13 ("Infiltrazioni d'acqua: come dividere le spese"), 290 ("I criteri di utilizzo della soletta del balcone"), 1602 ("Il riparto dei costi per la soletta dei balconi"), 487 ("I criteri di riparto delle opere sul balcone"), 1061 ("Lavori sulla terrazza imputati secondo l'utilità"), 1495 ("Doppio criterio per i costi della terrazza a livello"), pubblicati rispettivamente sull'Esperto risponde 1-6-31-10-21/2001, sulla manutenzione delle solette dei balconi, ho constato un duplice orientamento: secondo un primo orientamento, espresso nel primo gruppo di quesiti, questa spesa andrebbe divisa tra i condomini del piano sopra e del piano sotto; una successiva interpretazione, che riprende la sentenza della Cassazione 11155/94, imputa questa spesa al proprietario esclusivo dell'appartamento che ha come accessorio il balcone. Nel condominio dove risiedo i balconi relativi ad alcune abitazioni presentano lievi problemi di impermeabilizzazione imputabili probabilmente a un deterioramento della guaina di rivestimento posta al di sotto del pavimento. Portato in assemblea il problema, l'amministratore intende, a mio avviso scorrettamente, dividere le spese per il rifacimento della guaina e della pavimentazione tra tutti i condomini (a questo proposito cita una sentenza del 2000 della Cassazione). Preciso che questi lavori non riguarderanno affatto il rifacimento dei "cielini", frontalini e parapetti visibili all'esterno. Mi chiedo a questo punto quale sia la corretta divisione delle spese e quali sono i modi per impugnare eventualmente la deliberazione dell'assemblea a favore della tesi dell'amministratore.

Interventi sulla terrazza imputati secondo l'utilità

8

Nell'assemblea di un condominio sono stati deliberati lavori straordinari urgenti per la facciata, visto il degrado dell'immobile. Contestualmente, è stata approvata la delibera del riparto di queste spese, il tutto secondo la relativa tabella di proprietà. Un condomino del piano terra, assente all'assemblea, contesta questa delibera, in quanto sostiene di non essere tenuto al pagamento della pitturazione delle ringhiere e delle solette dei balconi che sono di proprietà esclusiva. Tenendo conto che l'amministratore ha inviato il verbale di assemblea agli assenti il giorno successivo, è lecita questa contestazione anche se fatta dopo circa 70 giorni dalla data dell'assemblea?

L'assemblea non delibera sulle proprietà esclusive

9

Nel condominio nel quale abito, alcuni proprietari hanno l'entrata in comune, altri autonoma. L'entrata comune confina con due entrate autonome e le relative proprietà sono delimitate da due muretti dell'altezza di circa un metro. Proprio a ridosso di questi muretti un condomino ha impiantato in un vaso, una siepe di gelsomino che ha raggiunto l'altezza di 2,70 metri, che sporca l'androne e toglie visibilità. L'altro condomino ha piantato in un vaso due ulivi (più alti del muretto), i cui rami si protendono nell'androne, sporcando anch'essi. I condomini in questione sostengono di non dover rispettare le distanze previste dalla legge, perché le piante sono in un vaso e non nel terreno. E' vero?

Le norme sulle distanze per le piante in vaso

10

Sono stati eseguiti lavori di rifacimento di terrazzi all'ultimo piano di uno stabile. I terrazzi non fanno da copertura agli appartamenti sottostanti ma sono sporgenti di fianco. Devo considerarli balconi, e quindi la spesa grava totalmente sul proprietario esclusivo o terrazzi, e quindi ripartirli 1/3 sul proprietario esclusivo e 2/3 a coloro che sono sotto di essi?  

11

Le spese di riparazione del terrazzo al livello

Un edificio condominiale di cinque piani ha 25 appartamenti dei quali dieci hanno la veduta sulla strada comunale, che in passato aveva costruzioni da un solo lato. Davanti al palazzo viene ora costruito un edificio di quattro piani destinato, sembra, ad alloggio per studenti stranieri. Alcuni proprietari dei dieci appartamenti per difendere la loro privacy, vorrebbero dotare i balconi (in linea con il muro perimetrale, cioè sporgenti sulla pubblica via) di tende solari, uniformi per fattura e colore, ma trovano ostacolo nella maggioranza dei proprietari degli appartamenti interni e di quelli all'ultimo piano, superiore in altezza, al nuovo edificio. Il regolamento non dice nulla in materia. È possibile installare le tende?

L'uso delle parti comuni senza prevaricazioni

12

È lecito ancorarsi al balcone soprastante per installare veneziane o tende da sole senza il preventivo benestare del proprietario?

Utilizzo a turno per frazione di anno

13

Abito in una palazzina di cinque piani. Gli appartamenti situati dal 1^ al 4^ piano hanno un balcone che viene coperto da quello soprastante. Al 5^ piano il balcone rimane scoperto. Un condomino del 5^ piano ha costruito una struttura fatiscente e, a mio avviso, pericolante per coprire il proprio balcone: la struttura è costituita da due tubi in ferro, con copertura in legno e telo di plastica. E' lecito?

Copertura

14

Il condominio dove abito è composto da quattro edifici che, pur avendo scale e ingressi indipendenti, hanno in comune il cortile, l'impianto di riscaldamento e quello dell'acqua. Alcuni condomini del primo edificio hanno chiesto di sistemare dei divisori sui balconi (lato strada) e paraventi (lato cortile), utilizzando vetri non trasparenti. La decisione per l'installazione spetta a tutti i condomini dei quattro edifici o soltanto a quelli del primo? E la relativa spesa dovrà essere sopportata dai soli condomini interessati?

Installazione di divisori e paraventi sui balconi

15

Abito all'ultimo piano di un condominio (in appartamento di mia proprietà). Con il consenso verbale dell'amministratore e del segretario, ho fatto installare una piccola tettoia (120 x 90) costruita con materiale smontabile (non in muratura), sul mio balconcino, dalla parte interna verso il cortile: tutto questo per difendermi dalle acque piovane che entravano nel mio appartamento. Ora però alcuni condomini vorrebbero farmela togliere: come mi devo comportare?

Installazione di tettoia

16

Avendo fatto installare nel 1985 una veranda su un balcone, in quale tipo di sanzioni posso incorrere non avendo finora dichiarato alcun aumento di volumetria? Qual è l'iter per mettermi in regola?

17

Installazione di veranda

Posso adire le vie legali per obbligare il sottostante proprietario a togliere le tende da sole fissate alla soletta del mio balcone (sovrastante il suo) provvedendo poi al risarcimento dei fori praticati per il fissaggio?

Soletta del balcone

18

In un piccolo condominio in riviera quattro condomini del primo piano, sulla stessa facciata, hanno ottenuto licenza edilizia per balconi, subordinata alla approvazione del condominio da presentare in Comune. Poiché quasi tutti gli altri condomini sono contrari pur non avendo motivazioni serie (preciso che i balconi, rispetto agli alloggi del piano terra, avrebbero un'altezza di quasi tre metri), si chiede quali strade seguire per sbloccare la situazione.

Per i nuovi balconi occorre l'unanimità

19

Nel mio condominio verranno eseguiti lavori straordinari per il ripristino dei balconi. L'assemblea straordinaria, appositamente convocata, ha riconosciuto a maggioranza la legittimità del principio secondo cui ogni condomino deve provvedere a sue spese al ripristino del proprio balcone nella parte interna ed esterna. I condomini che non ritengono di dover aderire a tale richiesta in quanto i loro balconi sono in buono stato possono legalmente farlo?

Per il balcone in buono stato non ci sono obblighi

20

Da una terrazza di proprietà esclusiva situata all'ultimo piano - che funge da copertura agli appartamenti sottostanti - escono alcuni balconi nel punto dove anche ai piani sottostanti sono situati altrettanti balconi. I frontalini di tutti i balconi sono dipinti di un colore contrastante rispetto al colore della facciata. E' caduto parte del gocciolatoio di due di questi balconi che si dipartono dalla terrazza a livello. Il lavoro di ripristino ha comportato l'abbattimento del gocciolatoio rimasto, con la conseguente e inevitabile rottura di parte del sottobalcone; ricostruzione del gocciolatoio, del frontalino, del sottobalcone e successiva tinteggiatura di tutto. Io ritengo che, essendo i lavori dei due balconi un lavoro straordinario, la relativa spesa sia da dividere tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali. Altri ritengono che il frontalino e il gocciolatoio siano comuni, mentre il sottobalcone sia di pertinenza del proprietario sottostante. Chi ha ragione?

Quali parti dei balconi si considerano comuni

21

La nostra palazzina ha sei piani, con balconi sporgenti, tranne i due appartamenti del piano rialzato che hanno finestre. Dovendo procedere alla manutenzione straordinaria dei balconi (struttura, frontalini, sottobalconi, ringhiere eccetera), vorrei sapere come ripartire le relative spese, soprattutto in riferimento ai due condomini del piano rialzato che non hanno balconi ma che, in base all'articolo 1125 del Codice civile, hanno la comunione con i condomini del piano superiore del solaio divisorio e della relativa protezione esterna (balcone e sottobalcone). Si precisa che la palazzina ha un aspetto armonico e gradevole e quindi una sua uniformità architettonica.

Quali parti del balcone "decorano" la facciata

22

In un condominio per regolamento contrattuale è vietato stendere all'esterno del parapetto dei poggioli. Alcuni condomini lo fanno nonostante la mia protesta in assemblea e l'invito dell'amministratore a non farlo. Nel settembre 2000, da un poggiolo del secondo piano è caduto un intero stendibiancheria con la biancheria appesa proprio davanti al garage nel quale parcheggio l'autovettura. Cosa posso fare per tutelarmi contro questo comportamento che potrebbe causare un danno alla mia persona o alla mia autovettura?

Se il condomino viola il divieto di stendere

23

Il regolamento contrattuale, tra le altre cose, prevede: il divieto di stendere i panni ad asciugare sui balconi, anche all'interno e ammende per le infrazioni al regolamento di 154,94 euro (300.000 lire) per infrazione. L'Asl sostiene che non è ammissibile che un'unità abitativa non abbia un luogo in cui stendere esterno all'abitazione, ciò per problemi di igiene conseguenti all'umidità, che infatti compare sulle pareti delle camere quando i panni sono messi ad asciugare in casa. Inoltre, c'è un mio vicino che quando metto lo stendino sul balcone fotografa la mia "infrazione" e usa questo fatto per chiedere all'amministratore che sia applicata la sanzione. E' possibile che il regolamento, seppur contrattuale, limiti il libero godimento della proprietà privata? Il fatto che le mie finestre siano oggetto di riprese fotografiche può essere considerato lesivo del diritto alla privacy?

Se nel regolamento c'e' il divieto di stendere

24

Sono proprietario di un appartamento con due terrazzini. Con la pioggia si verifica la caduta di pagliuzze di tintura e di umidità nei balconi sottostanti, in quanto all'epoca della costruzione non si è provveduto all'impermeabilizzazione. Il condomino del piano inferiore sostiene che spetta a me eliminare l'inconveniente. Quali sono le leggi e i rispettivi articoli al riguardo?

Riparazione sottofondo balcone

25

Sono proprietario di un appartamento che si affaccia sul lato principale del palazzo.

Il corrimano del balcone necessità di un intervento di recupero in seguito a deterioramento.

Vorrei sapere quali sono i criteri di ripartizione della spesa.

Sostituzione corrimano del balcone

26

In un condominio, chi deve sostenere le spese per la ristrutturazione interna (guaina e pavimentazione) di un balcone?

27

Spese in base ai millesimi se il balcone e' comune

A quali soggetti sono a carico le spese di manutenzioni straordinarie dei balconi e dei cornicioni balconati?

Nel caso di specie i balconi sono privi di fregi ornamentali e di elementi decorativi architettonici.

28

Manutenzione dei balconi

In conseguenza del mutato orientamento della giurisprudenza sorge, ad esempio, il problema della responsabilità dell'amministratore inerente il controllo dello stato di manutenzione dei frontalini (la loro rovina potrebbe causare infatti seri danni a chi si trovi a passare nella zona sottostante), esigenza che automaticamente si scontra con ...

     I commenti

1

Onere della manutenzione

Uno dei problemi più attuali che gli amministratori condominiali devono affrontare e risolvere è quello della manutenzione dei balconi di cui il condominio sia dotato: l'attualità è confermata anche dal fatto che nella <Guida al contribuente> elaborata dal ministero delle Finanze per agevolare l'applicazione della normativa sulla detrazione del 41% delle spese sostenute per interventi di recupero edilizio, le ...

2

Ristrutturazione

I BALCONI Nella realtà edilizia i balconi presentano una tipologia varia che ha dato luogo ad una serie di problemi interpretativi volta ad individuare la struttura e la funzione del manufatto. In linea di principio il balcone in quanto elemento accessorio dell'unità immobiliare singolo è di proprietà esclusiva. In linea di principio ...

3

Gli aspetti particolari del condominio: caso per caso una guida per evitare le liti

La disciplina legislativa La legge contiene norme sui balconi nell'art. 905, comma 2, cod. civ., dove stabilisce che, in materia di distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi, non si possono costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di tali opere. Nelle disposizioni dedicate alla ...

4

Il regime giuridico dei balconi

Anello: Casella di testo: art. 1117
del C.C.